Mieszkańcy bloków przez lata byli wykluczeni z rewolucji fotowoltaicznej. Zmienia się to w 2026 roku dzięki nowym regulacjom prawnym i modelom biznesowym. Wspólnota mieszkaniowa może teraz zainstalować panele na dachu i dzielić energię między mieszkańców.
Bariery prawne – co się zmieniło?
Problem własnościowy
Dach budynku wielorodzinnego to część wspólna nieruchomości należąca do WSZYSTKICH właścicieli lokali proporcjonalnie. Decyzję o zainstalowaniu FV musi podjąć Wspólnota Mieszkaniowa głosowaniem – większością 2/3 głosów (licząc według udziałów w nieruchomości).
Nowość 2025: ustawa o OZE wprowadziła „domniemanie zgody” – jeśli 2/3 właścicieli głosuje ZA, pozostali nie mogą blokować inwestycji (mogą jedynie nie partycypować w kosztach i nie korzystać z energii).
Przepisy budowlane
Instalacja PV na dachu do 50 kWp NIE wymaga pozwolenia na budowę – wystarczy zgłoszenie do starostwa (procedura 21 dni). Dla bloków to zazwyczaj instalacje 10-30 kWp więc proces jest uproszczony.
Modele biznesowe dla bloków
Model 1: Wspólnota jako inwestor
Wspólnota kupuje i instaluje panele z funduszu remontowego lub kredytu. Energia dzielona między mieszkańców proporcjonalnie do ich powierzchni użytkowej (lub udziałów). Podział kosztów instalacji: każdy płaci według kluczowa podziałowego.
**Zalety:** Wszyscy właściciele korzystają proporcjonalnie
**Wady:** Wymaga zgromadzenia dużej kwoty (50-150 tys. zł dla 15-30 kWp)
Model 2: Spółdzielnia energetyczna
Mieszkańcy zakładają spółdzielnię energetyczną która jest odrębnym podmiotem prawnym. Spółdzielnia dzierżawi dach od wspólnoty, instaluje panele, sprzedaje energię członkom po preferencyjnych cenach.
**Zalety:** Przystępuje kto chce (bez przymusu), elastyczne zarządzanie
**Wady:** Więcej formalności (rejestracja spółdzielni, księgowość)
Model 3: Zewnętrzny inwestor (ESCO)
Firma energetyczna instaluje panele na koszt własny, dzierżawi dach od wspólnoty, sprzedaje energię mieszkańcom 10-15% taniej niż taryfa OSD. Umowa na 15-20 lat.
**Zalety:** Zero kosztów dla mieszkańców, zero ryzyka
**Wady:** Oszczędności mniejsze (15% zamiast 40-60% przy własnej instalacji)
Ile kosztuje instalacja dla bloku?
Przykładowy blok: 40 mieszkań, średnie zużycie 150 kWh/mieszkanie/miesiąc = 6000 kWh/miesiąc = 72 000 kWh/rok.
Instalacja pokrywająca 50% zużycia:
– **Moc:** 30 kWp (produkcja ~30 000 kWh/rok)
– **Koszt:** 135 000 zł (4500 zł/kWp)
– **Na mieszkanie:** 3375 zł jednorazowo
– **Oszczędność:** ~900 zł/rok na mieszkanie
– **Zwrot:** ~3,7 roku
Finansowanie: kredyt dla wspólnoty (oprocentowanie 8-10%), rozłożenie na raty 5-7 lat = ~600 zł/rok/mieszkanie. Od razu wychodzisz na plus (oszczędność 900 zł minus rata 600 zł = 300 zł zysku rocznie).
Wymagania techniczne
Powierzchnia dachu
Panel 450W zajmuje ~2,3 m². Instalacja 30 kWp to 67 paneli = ~155 m² powierzchni. Typowy blok 5-piętrowy ma dach 300-600 m² – więc miejsce jest.
Stan dachu
Dach musi być w dobrym stanie – panele działają 25 lat, więc dach też powinien przetrwać ten czas. Jeśli termomodernizacja dachu planowana za 2-3 lata, lepiej zrobić ją PRZED instalacją PV.
Przyłącze elektryczne
Sprawdź moc przyłączową budynku. Instalacja 30 kWp wymaga przyłącza minimum 40 kW (z zapasem). Jeśli aktualnie masz 25 kW może być konieczne zwiększenie – koszt 5000-12 000 zł.
Podział energii między mieszkańców
Wirtualny podział (prosument zbiorowy)
OSD (operator sieci dystrybucyjnej) rozlicza energię wirtualnie – każdy mieszkaniec ma swój licznik, ale wszystkie liczniki są „pod wspólnym parasolem” fotowoltaiki. Energia najpierw trafia do mieszkań, nadwyżki idą do sieci, niedobory brane z sieci.
Klucz podziału ustala wspólnota – zazwyczaj proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości (m² lokalu). Mieszkanie 50 m² w budynku 2000 m² ma 2,5% udziału = otrzymuje 2,5% wyprodukowanej energii.
Rozliczenie w net-billingu
Od 2024 w Polsce obowiązuje net-billing (nie net-metering). Oznacza to:
– Energię bierzesz po cenie zakupu (~0,80 zł/kWh)
– Nadwyżki sprzedajesz po cenie giełdowej (~0,30 zł/kWh)
– Bilans rozliczany miesięcznie
Dla bloków to ok – większość energii konsumowana na bieżąco (lodówki, pralki, oświetlenie działają w dzień gdy świeci słońce).
Dobre praktyki i błędy do uniknięcia
✓ Zrób audyt energetyczny
Przed inwestycją zmierz rzeczywiste zużycie energii w bloku (najlepiej dane z OSD za ostatnie 12 miesięcy). Zaprojektuj instalację pokrywającą 40-60% zużycia – więcej to ryzyko dużych nadwyżek.
✓ Wybierz doświadczonego instalatora
Bloki to inna liga niż domki jednorodzinne. Potrzeba: prace wysokościowe, zabezpieczenia antykorozyjne, system mocowań dostosowany do konstrukcji dachu. Sprawdź referencje firm które robiły już bloki.
✗ Nie oszczędzaj na jakości
Najtańsza oferta to pułapka – wymiana panelu na dachu bloku po 10 latach to koszt 3-5x wyższy niż wymiana na dachu domu (podnośnik, zabezpieczenia, zgody). Lepiej zapłacić 10% więcej za solidne komponenty.
✗ Nie zapomnij o ubezpieczeniu
Instalacja na dachu bloku to ryzyko: grad, wichura, wandalizm. Polisa all-risk: 400-800 zł/rok dla instalacji 30 kWp. To mniej niż 25 zł/mieszkanie/rok.
Przykłady realizacji w Polsce
**Poznań, os. Rataje** – blok 60 mieszkań, 40 kWp, koszt 170 tys. zł, oszczędność 60 tys. kWh/rok
**Kraków, Nowa Huta** – 4 bloki razem, 120 kWp, spółdzielnia energetyczna, 180 członków
**Warszawa, Ursynów** – pilotaż PGE: model ESCO, 15% taniej energia dla 35 mieszkań
